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瑞(rui)銀(yín)指齣(chū)，按寘地中環(huán)零售物業(yè)最新淨(jìng)(jing)有傚(xiào)(xiao)租金(jin)210港元(yuan)推算，恆(héng)地中環新海濱(bīn)項(xiàng)(xiang)目第一期毛收益率及淨迴(huí)報(bào)分彆(biè)達(dá)到3.5%及2.5%，仍低于(yu)集糰(tuán)2024財(cái)年加權(quán)螎(róng)資成本約(yuē)(yue)4.51%。據(jù)指，Jane Street目前正在租用寘地遮打大廈(shà)11萬(wàn)平(ping)方呎的樓(lóu)麵(miàn)(mian)，此(ci)次搬遷(qiān)意味着其辦(bàn)公麵(mian)積(jī)(ji)擴(kuò)張(zhāng)踰(yú)一倍(bei)，租金水平則(zé)較(jiào)現(xiàn)有的平均淨租金101港元提陞(shēng)。

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分化中的收敛(lian)：通(tong)胀回归A股较港股业(ye)绩占优，美联储降息预(yu)期(qi)影(ying)响港股表现。20年末(mo)至21年初核心资产行情进(jin)入白(bai)热化(hua)，尤其港股表现更为强势，AH溢价指数从20/10高点(dian)149降至21/2的130。而在21年春(chun)节后，核(he)心资(zi)产泡沫(mo)破灭，港股在美联(lian)储加(jia)息预期(qi)升温的背景下持续下(xia)跌，恒生指(zhi)数(shu)21年全年下跌-14%。A股(gu)则在新能源和通胀推动的资源品(pin)行情下重启上行通道，万得全A全年上涨9%，结构上电力(li)设备领涨，此外有色金属、煤炭、化工、钢(gang)铁等周期资源品受通胀上行影响，同样(yang)涨幅居前(qian)，AH溢(yi)价指数从(cong)130升至149。由于行业属性导(dao)致通胀(zhang)环境对A股业(ye)绩影响更大，21年PPI同比从-0.4%升至(zhi)高点13.5%，全A（非金融）净利润增速(su)从20年3.4%大幅升至21年的25%，港股21年全(quan)年净利润增速21%，通胀回归带(dai)来A股相较(jiao)港股业(ye)绩的优势(shi)放(fang)大，是21年A、H行情分化的重要原因之一(yi)。当前(qian)来看，关注通胀(zhang)回(hui)归的节奏和幅度，若价格水平快速回升，A股业绩优势放大，有望(wang)相对港(gang)股走强，但短期概率不大。此外，关注(zhu)美联储降息预期，若降息时点(dian)持(chi)续延后，海外流动性趋紧对(dui)港股冲击更大，可能出现A股涨港股跌的分化收(shou)敛(lian)。

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