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瑞(rui)銀(yín)(yin)指齣(chū)，按(an)寘地中環(huán)零售物業(yè)(ye)最新淨(jìng)有傚(xiào)租金210港元(yuan)推算，恆(héng)地中環新(xin)海濱(bīn)項(xiàng)目第一期毛收益率(lv)及淨迴(huí)報(bào)分彆(biè)達(dá)到3.5%及2.5%，仍低于集糰(tuán)2024財(cái)年加權(quán)(quan)螎(róng)資成本約(yuē)4.51%。據(jù)指，Jane Street目前正在租用(yong)寘地遮打大廈(shà)(sha)11萬(wàn)平方呎的樓(lóu)(lou)麵(miàn)，此次搬遷(qiān)意味着其辦(bàn)公麵積(jī)擴(kuò)張(zhāng)踰(yú)一倍，租(zu)金水平則(zé)較(jiào)現(xiàn)有的平(ping)均淨(jing)租金101港元提陞(shēng)。

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下跌中的回落：美元走强，外资(zi)流出，高外资(zi)持股占比的港(gang)股较A股跌(die)幅更(geng)深(shen)，当(dang)前概率不大。AH溢(yi)价在A股和港股均下跌的行情中收敛有两次典型案例，分别(bie)为23年和24年5-8月。背后原因(yin)类似，均(jun)为强(qiang)美(mei)元之(zhi)下，外资加速流出中国资产，而外资占比(bi)更高的港股相比A股受影响更大，跌幅更深。（1）23年(nian)美联储处于加息周期，全年4次加息，美元指数(shu)从低位101升至107，10年期美债收益率从3.3%升至4.98%，强美元叠加(jia)国内经济下行压力加大，外资(zi)加速流出，外资流出对外资(zi)持股占(zhan)比更高的港股(gu)冲(chong)击更大，23年恒生(sheng)指数下跌-13.8%，万得(de)全A -5.2%，AH溢价指数从129升至151。（2）24年美(mei)国通胀持续高位，美联储不断推迟降息时间，“higher for longer”预期下美元指(zhi)数和美(mei)债利率(lv)持(chi)续高位，外资也在(zai)24年5-8月加速流出中国权益(yi)市场，港股更(geng)为受挫，24年5-8月恒生指数跌-15%，万得全A -10%，AH溢价指数从133升至(zhi)151。当前来(lai)看，美(mei)元短期(qi)走强概率(lv)不大，若三季度美丽大法(fa)案提(ti)高美国债(zhai)务上限落地，预(yu)计将在(zai)未来10年增加(jia)3.3万亿美元(yuan)的美国债务，这意味着美国公共债务与GDP之比将从2024年的98%大幅增加至125%。且基于借新还旧的诉求以及美国财政部(bu)回补TGA账户(hu)需求，可能出现美债大幅增发的情况，市场对美国债务(wu)风险的担忧可能引发美元(yuan)进一步走弱。

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尽管多数通胀指标显示回归目标区间🎒🤬💋🍓，但市场与**决策层面对未来走势的解读仍不一致。葡萄牙央行行长森特诺提醒👙，通胀率可能在明年年初接近甚至低于1%💓👠，让人联想到疫情暴发之前欧元区持续多年低通胀甚至通缩的风险。与之相反的是，爱沙尼亚央行行长穆勒则表示，目前并无价格失控或急剧下行的迹象💕🍏🎒👄😡，欧洲央行2%的通胀目标已基本达成🍋🥕😡。

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