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瑞銀(yín)指齣(chū)，按寘地中環(huán)零售物業(yè)最新淨(jìng)有傚(xiào)租金(jin)210港(gang)元推算，恆(héng)地中環(huan)新海濱(bīn)(bin)項(xiàng)目第一期毛收益率及淨迴(huí)報(bào)分彆(biè)達(dá)到3.5%及2.5%，仍(reng)低于集糰(tuán)(tuan)2024財(cái)年加權(quán)螎(róng)資(zi)成本(ben)約(yuē)4.51%。據(jù)指，Jane Street目前正在租(zu)用寘地遮打大廈(shà)11萬(wàn)平方呎的樓(lóu)麵(miàn)，此次搬遷(qiān)意味着其辦(bàn)(ban)公(gong)麵積(jī)擴(kuò)張(zhāng)踰(yú)一倍，租金水平則(zé)較(jiào)現(xiàn)有的平(ping)均淨租金101港元提陞(shēng)。

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下跌中的回落：美元走强，外资流出，高外资持股占比的港股较A股跌幅更深💞🍄💋，当前概率不大🍉。AH溢价在A股和港股均下跌的行情中收敛有两次典型案例👿💟😈，分别为23年和24年5-8月🥿💞😠💌。背后原因类似，均为强美元之下👗💛，外资加速流出中国资产💘🎒，而外资占比更高的港股相比A股受影响更大👚💞🥥，跌幅更深。（1）23年美联储处于加息周期，全年4次加息，美元指数从低位101升至107，10年期美债收益率从3.3%升至4.98%，强美元叠加国内经济下行压力加大，外资加速流出，外资流出对外资持股占比更高的港股冲击更大🍒🥕🍊，23年恒生指数下跌-13.8%🌽，万得全A -5.2%，AH溢价指数从129升至151🍋。（2）24年美国通胀持续高位🍏👚🤍，美联储不断推迟降息时间，“higher for longer”预期下美元指数和美债利率持续高位，外资也在24年5-8月加速流出中国权益市场💓🍆🍓💛，港股更为受挫😻，24年5-8月恒生指数跌-15%，万得全A -10%💛，AH溢价指数从133升至151。当前来看💯，美元短期走强概率不大，若三季度美丽大法案提高美国债务上限落地💕，预计将在未来10年增加3.3万亿美元的美国债务，这意味着美国公共债务与GDP之比将从2024年的98%大幅增加至125%😡。且基于借新还旧的诉求以及美国财政部回补TGA账户需求，可能出现美债大幅增发的情况🍑🍊🍍，市场对美国债务风险的担忧可能引发美元进一步走弱👅🥾。

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尽管多数通胀指标显示回归目标区间，但(dan)市场与**决策层面对未来走势的(de)解读仍不一致。葡(pu)萄牙(ya)央行行长森特诺提(ti)醒，通(tong)胀率可能在明年年初接近甚至低(di)于1%，让人联想到疫情暴发之前欧元区(qu)持续多年低通胀甚至通缩的(de)风(feng)险。与之相反的是，爱沙尼亚央行行(xing)长穆勒则表示，目前(qian)并无(wu)价(jia)格失控或急剧下行的迹象，欧洲央(yang)行2%的通胀目标已基本达成。

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1、拉长时间维(wei)度看，作为企业职工的养老钱和中长期资金，企业年(nian)金基金长期业绩(ji)表现相对稳定。自2007年以来，截至2024年(nian)，企业年金的年平均收益率达到(dao)6.17%。其间，大(da)部分年份(fen)都为正收益，只有2008年、2011年、2022年(nian)3个年度收益为(wei)负，最低为-1.83%，负收益幅度也较小，表现出较好的抗跌能力和回撤小(xiao)的特(te)性。

2、“顺应养老金长期投(tou)资长(zhang)期(qi)考核的趋势(shi)。”一(yi)位企业(ye)年(nian)金投管机构高管向券商中国(guo)记者表示，考核肯定还(hai)是企业委托人自己做，但(dan)对标的投资收益率数据只有三年期的了，这有引导作用(yong)。“鼓励、引导年金(jin)管理机构长周期投资(zi)，引导委托(tuo)人(ren)注重长期收益。”