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瑞銀(yín)指齣(chū)，按(an)寘地中環(huán)零(ling)售物業(yè)最新淨(jìng)有傚(xiào)租金210港元推算，恆(héng)地中環新海(hai)濱(bīn)項(xiàng)目第一期毛收(shou)益(yi)率及淨迴(huí)報(bào)分彆(biè)(bie)達(dá)到(dao)3.5%及2.5%，仍(reng)低于集糰(tuán)(tuan)2024財(cái)(cai)年加權(quán)螎(róng)資成本約(yuē)4.51%。據(jù)指，Jane Street目前正在租用寘地遮打大廈(shà)11萬(wàn)(wan)平方呎的樓(lóu)(lou)麵(miàn)，此次(ci)搬(ban)遷(qiān)意味着其辦(bàn)公麵積(jī)擴(kuò)張(zhāng)踰(yú)一倍，租金水平則(zé)較(jiào)現(xiàn)有的平均淨租金101港元提陞(shēng)。

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下跌中(zhong)的回落：美元走强，外资流(liu)出，高(gao)外资持股占比的港股较A股跌(die)幅更深，当前(qian)概率(lv)不大(da)。AH溢价在(zai)A股和港股均下(xia)跌的行情中收敛有两次典型案例，分别为23年和24年5-8月。背后原因类(lei)似(shi)，均为强(qiang)美元之(zhi)下，外资加速流出中国资产，而外资占比更高的港股相比A股受影响更(geng)大，跌幅更深(shen)。（1）23年美联储处于加息周期，全年4次加息，美元指数从低位101升至(zhi)107，10年期美债收益率从3.3%升至4.98%，强美元叠加国内经济(ji)下行压力加大，外资(zi)加速流出，外资流出对外资持股占(zhan)比更高的港股冲击更大，23年恒生指数下跌-13.8%，万得全A -5.2%，AH溢价(jia)指数从129升至151。（2）24年美国通胀持续高位，美联储不断推迟降息时间，“higher for longer”预(yu)期下美(mei)元指数和美债(zhai)利率持续高位，外资也在(zai)24年5-8月加速流出(chu)中国权益市(shi)场，港股更(geng)为受挫，24年5-8月(yue)恒生(sheng)指数跌-15%，万得全(quan)A -10%，AH溢价指数从133升至151。当前来看，美元短期走强概率不大(da)，若(ruo)三季度美丽大法案提(ti)高(gao)美国债务上(shang)限落地，预计将在未来10年增加3.3万亿美元的美(mei)国债务，这意味着美国公共债务与GDP之比将从2024年的98%大幅增加(jia)至125%。且基于(yu)借新还旧(jiu)的诉求以(yi)及美国财政部回补TGA账户需求，可能出现美债大幅增发的(de)情况，市场对美国债务风险的担忧可能(neng)引发美元进一步走弱。

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尽管多数通胀指标(biao)显示回归目(mu)标(biao)区(qu)间，但市场与**决策层面对未来(lai)走势的解读仍不一致。葡萄牙央行(xing)行长森特诺提醒，通胀(zhang)率可能在明年年初接近甚至低于1%，让(rang)人联想到疫情暴发之前欧元区持续多年低(di)通(tong)胀甚至(zhi)通缩的风(feng)险。与之(zhi)相反的是，爱沙尼亚央行行长穆勒则表示，目(mu)前并无价格(ge)失控或急剧(ju)下行(xing)的(de)迹象，欧洲(zhou)央行2%的通胀目标已基本达成。

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