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瑞银指出，按置地中环零售物业最新净(jing)有效租金210港元推算，恒地中环新海滨项目第一期毛收益率及净回报分别(bie)达到3.5%及2.5%，仍(reng)低于集团2024财年加权融资成本约4.51%。据指，Jane Street目前正(zheng)在租用置地遮打大厦11万平方呎的楼(lou)面，此(ci)次搬迁意味着其办公(gong)面积扩张逾一倍，租金水平则较现有的平均净租(zu)金(jin)101港元提升(sheng)。

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下跌中的(de)回落：美元走强，外资流出，高外资持(chi)股占比的港股较A股跌幅更深，当前概率不大。AH溢价在A股和(he)港股均(jun)下跌的行情中收敛(lian)有两次典型案例，分别为(wei)23年和24年5-8月。背后原因类似，均为强(qiang)美元之下，外资加(jia)速流出中国资产，而外资占比更高的港股相比A股受影响更大，跌幅更深。（1）23年美联储处于加息周期，全年4次加息，美元(yuan)指数从低位101升至107，10年期美债收益率从3.3%升至4.98%，强美元叠(die)加(jia)国内经济下行压力加(jia)大，外资加(jia)速流出，外资流出对外资(zi)持股占比更高的港股冲击更大(da)，23年(nian)恒生指数下跌-13.8%，万得全A -5.2%，AH溢价指数从129升至151。（2）24年美国通胀(zhang)持续高位，美联(lian)储不断(duan)推迟降息时(shi)间，“higher for longer”预期下美元指数和美债利率持续高位，外资也在24年5-8月加速流(liu)出中国权益市场，港股更为受挫，24年5-8月恒生指数跌(die)-15%，万得(de)全A -10%，AH溢价指数(shu)从133升至151。当前(qian)来(lai)看，美元短期走强概率不大，若三季(ji)度美丽大法案提高美国债务上限落地，预计将在未来(lai)10年增加3.3万亿美元的美国债务，这意味着美国(guo)公(gong)共债务与GDP之比将(jiang)从2024年的98%大幅增加至(zhi)125%。且基于借新还旧(jiu)的诉求以及美国财(cai)政部(bu)回补TGA账户需求，可能出现美债大幅增发的情况，市场对美国债务风(feng)险(xian)的担忧可能引发美元(yuan)进一步走弱。

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